第一章绪论

　1.1房地产项目风险管理研究背景

　1.2房地产项目风险管理研究对象与意义

　1.3国内外房地产项目风险管理研究现状

　1.4研究目标

　1.5研究内容

　1.6研究方法

　1.7本书的基本架构

　1.8本章小结

第二章房地产项目动态集成化风险管理系统（DIRMS）构建理论

　2.1房地产项目风险管理模式选择

　2.2房地产项目动态集成化风险管理系统（DIRMS）构建的前提条件

　2.3房地产项目动态集成化风险管理系统（DIRMS）构建的主要内容

　2.4房地产项目动态集成化风险管理系统（DIRMS）实现概述

　2.5本章小结

第三章房地产项目动态风险识别系统

　3.1风险识别的涵义与特征

　3.2风险识别的目的

　3.3风险识别的过程与方法

　3.4房地产项目动态风险识别

　3.5本章小结

第四章房地产项目动态风险估计与评价系统

　4.1风险估计与评价的涵义与特征

　4.2风险估计与评价的目的

　4.3风险估计与评价的过程与方法

　4.4房地产项目动态风险估计与评价

　4.5房地产项目全寿命周期综合风险评估方法研究

　4.6本章小结

第五章房地产项目动态风险应对方案决策系统

　5.1风险应对方案决策的涵义与特征

　5.2风险应对方案决策的目的

　5.3项目风险应对计划与策略

　5.4风险应对方案决策的过程与方法

　5.5房地产项目动态风险应对方案决策

　5.6本章小结

　……

第一章　绪论

1.1房地产项目风险管理研究背景

房地产项目管理作为工程项目管理的一个分支，随着工程项目管理在我国的推进得到了较快的发展，但是，与国外相比，我国房地产项目管理理论与方法的研究及应用仍存在诸多不足，主要表现在以下几个方面：

（1）项目管理知识体系（PMBOK，Project Management Body of Knowledge）在房地产项目实施过程中没有得到充分的体现。美国项目管理协会认为一个完整的项目管理知识体系应包括集成化管理、范围管理、时间管理、成本管理、质量管理、人力资源管理、沟通管理、风险管理、采购管理[1]等九大知识体系。而在我国，这九大知识体系在项目管理的实际工作中却没有得到充分的体现，致使项目管理的整体实施效果难以保证。例如，在我国房地产项目的实施过程中，房地产项目管理常常要由若干个组织来共同实施，即成本管理由造价咨询单位来实施，质量、时间、范围管理由咨询监理单位来实施，而采购管理、人力资源管理及部分协调、沟通管理工作则由房地产开发企业自己来负责，集成化管理和风险管理经常在房地产项目管理中被忽略。由于项目管理知识体系被组织分割和忽略，致使房地产项目信息丢失和破碎，形成许多信息孤岛，不利于房地产项目的整体控制和协调，难以保证房地产项目全寿命周期整体目标的实现。

（2）房地产项目管理组织还不成熟，缺乏房地产项目管理型企业。我国一些从事咨询服务的设计、监理单位以及工程咨询公司等虽然具有自身业务领域上的优势，但是在运用项目管理技术、建立项目管理知识体系以及实施项目管理过程等方面，与发达国家相比还存在着很大的差距。大部分咨询企业从事的咨询业务也仅限于房地产项目全寿命周期的某一个阶段和房地产项目管理知识体系的某一方面工作，不是完全意义上的房地产项目管理型企业。而房地产项目管理活动所具有的动态性、集成化以及富于创造性等特征，很难在我国房地产项目管理的实践中体现出来。

（3）统一的房地产项目管理过程还没有真正的建立与实施。经典的项目管理过程包括启动、计划、执行、控制和收尾等五个过程，而对于一个全寿命周期的项目管理来说，项目的实施过程则包括构想、设计、计划、分配、实施、交互、审查、支持等八个阶段[2][3]。对于房地产项目，按照其全寿命周期运作的基本规律和程序，分为八大阶段：即投资机会研究和土地竞投、项目立项、全程策划、规划设计、工程施工、市场推广和营销、物业管理和物业拆除、报废与土地再利用[4]。在我国传统的房地产项目管理模式下，房地产项目管理分别由专业工程师各自在本阶段代表业主方或运营方利益来实施，无法建立统一的房地产项目管理过程，这就使得房地产项目的目标容易产生冲突，而房地产项目作为一个复杂系统，要求实现其全寿命周期的整体目标，必须从房地产项目决策阶段开始就将各方的经验和知识进行有效集成，实施统一组织下的房地产项目管理过程。

（4）房地产项目管理的先进理论以及工具的研究与开发还欠缺。我国虽然已经建立了规范化的项目管理知识体系——《中国项目管理知识体系纲要》，并初步建立了《中国工程项目管理知识体系》（c.cpmbok，China.Construction Project Management Body of Knowledge）。但是在房地产项目管理理论以及工具的研究与开发方面并没有什么创新。如今国内大多数项目管理的论著译自国外，使用的管理工具大部分也是国外开发的。我国在项目管理的集成理论研究方面与国外存在着较大的差距，国外已经出现了将进度和费用以及进度和成本进行集成的信息模型[5][6][7]，此外，全寿命周期的项目管理模型也已经开发出来[8][9]，我国目前只有少数学者在从事这方面的研究，提出了相应的模型[10][11]，但是实际工作中还未见有大规模集成化的房地产项目管理工具面世。

在我国当前房地产项目管理活动还未充分开展和发展成熟的情况下，房地产项目风险管理的理论、方法以及应用研究整体上还处于比较薄弱的环节。项目风险管理的理论起源于20世纪70年代西方国家实施的一些大型能源工程项目，其中的代表为20世纪70年代中期北美遥远北部地区的极地管线项目，20世纪70年代中期至80年代初英国石油公司的北海海底管线铺设项目，以及之后加拿大和美国的许多能源项目。这一时期风险管理研究涉及的问题主要是有效的计划制定、无偏的成本估计、有效的合同和保险安排、以及与环境问题有关的适当的技术方案选择和相关的批准程序。从20世纪80年代中期到现在，项目风险管理的理论开始运用于各种类型的项目，如国防信息系统、民用信息系统、土木工程施工管理系统、房地产管理、研究与开发管理、核电站的停运、核废物处理、深层开采、供水系统的安全性、电力设施的中长期规划、商品贸易、海峡隧道特种车辆的制造、商业飞机制造等。这一时期研究的问题着眼于项目风险管理技术在哪些方面可以移植应用，以及对理论、方法的修改及完善，使之适应具体的情况。现在项目风险管理已构成项目管理的重要知识体系，许多组织（如PMI，美国项目管理协会，Project Management Institute；IPMA，国际项目管理协会，International Project Management Association；APM，英国项目管理协会，The Association for Project Management）将项目风险管理编入正式的项目管理指南和手册中，项目风险管理过程正趋于完善和标准化。由于我国在20世纪80年引进项目管理理论与方法体系时，没有将项目风险管理的理论与方法体系同时引入，致使我国在房地产项目风险管理这一领域的研究起步较晚，与国外的研究相比存在着明显的差距，在房地产项目管理的实践中风险管理过程和方法运用得也较少，所采用的风险管理技术比较初级，成功的案例少见。因此，在房地产项目风险管理理论与方法研究方面，有待于进一步探索。

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